Brak przelewu po akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości

Brak przelewu po akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości

Co w sytuacji, gdy po podpisaniu aktu notarialnego przelew nie zostanie zrealizowany? Czy „zostanę na lodzie” – bez nieruchomości i bez środków? Rozwiązanie tej sytuacji jest możliwe, ale skomplikowane i długotrwałe. Dlatego należy odpowiednio zabezpieczyć się przed taką wpadką!

Nie każdy musi się znać na przepisach prawa i nie każdy jest w stanie przewidzieć trudne sytuacje. Jednak sprzedając nieruchomość, czyli majątek życia, warto poświęcić na to chwilę czasu. W przeciwnym razie można wpaść w niezłe tarapaty! Śledząc fora internetowe, można bez problemu trafić na takie pytania:

Ratunku! Sprzedałem mieszkanie, podpisałem akt notarialny u notariusza, kupujący miał w ciągu 3 dni przelać kwotę na moje konto. Minęło 5 dni, przelewu nie ma, a kupujący nie odbiera telefonu! Czy akt notarialny jest w tej sytuacji ważny, czy nie ważny? Co mam zrobić? Jak odzyskać pieniądze lub nieruchomość?

Odpowiedź nie jest prosta i zależy od tego, czy sprzedający nieruchomość zabezpieczył się na taką okoliczność.

Najprościej, gdyby istniała możliwość bezpiecznej sprzedaży nieruchomości, czyli przeniesienia własności pod warunkiem dokonania zapłaty.

Oznaczałoby to, że przeniesienie własności nie następuje w momencie podpisania aktu notarialnego, ale w momencie otrzymania zapłaty. Niestety tak, w polskim prawie nie jest.

Jak w takim razie zadbać o bezpieczeństwo transakcji sprzedaży nieruchomości? Oto pięć najbardziej popularnych sposobów:

Gotówka do ręki

Kupujący w momencie podpisania aktu notarialnego kupna – sprzedaży nieruchomości w obecności notariusza przekazuje umówioną sumę na ręce sprzedającego nieruchomość. Takie rozwiązanie ma też swoje słabe strony. Podpisywanie aktu notarialnego bywa stresującą sytuacją. Liczenie pieniędzy w takich warunkach może być czasochłonne. Może zdarzyć się sytuacja, że banknoty będą fałszywe. Istnieje również ryzyko kradzieży, po wyjściu od notariusza. Nie wykluczone, że z czasem Państwo chcąc mieć wszystkie wydatki obywateli pod kontrolą cyfrową będzie ograniczało możliwość płacenia „większych sum” w formie gotówkowej. Pozbawi to nas wtedy tej formy płatności podczas aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Zapis w akcie notarialnym – Trzy siódemki

Warto zadbać, aby w akcie notarialnym znalazło się postanowienie o poddaniu się egzekucji z art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 kodeksu postępowania cywilnego przez kupującego w razie braku zapłaty. Wówczas sprzedający ma możliwość zwrócenia się do sądu rejonowego z wnioskiem o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności. Posiadając klauzulę wystarczy z aktem notarialnym udać się do komornika, który przeprowadzi egzekucję przejęcia nieruchomości.

A może niedoceniany depozyt notarialny?

Notariusz sporządza protokół przyjęcia pieniędzy do depozytu notarialnego (odpłatnie), czyli trzyma je u siebie, aby we wskazanym czasie wydać je konkretnej osobie. To prosty i bezpieczny sposób, ale wiąże się z dodatkową opłatą, której kupujący zazwyczaj nie chce ponosić.

Inni czytali także: Notariusz, akt notarialny, koszty notarialne

Przelew u notariusza

Strony mogą wcześniej umówić się na założenia konta w tym samym banku. W momencie podpisania aktu, kupujący u notariusza przelewa pieniądze na konto sprzedającego. Dzięki temu środki od razu trafiają na konto kupującego.

Zakup mieszkania na kredyt

Taka transakcja jest bezpieczna dla sprzedającego, bo bank wydaje pieniądze na podstawie promesy od notariusza, która jest potwierdzeniem podpisania aktu notarialnego. Może się jednak zdarzyć, że bank będzie żądał od kredytobiorcy, spełnienia dodatkowych warunków, na które sprzedający nie ma wpływu. Tego wariantu raczej nie wykorzystujemy dla podniesienia bezpieczeństwa przy sprzedaży nieruchomości, ale taka forma płatności po akcie notarialnym z automatu daje nam duże zabezpieczenie.

Mądry Polak po szkodzie… Wskazówki jak nie dać się oszukać są dobre dla tych, którzy dopiero planują sprzedać nieruchomość. A co w sytuacji kiedy, rzeczywiście zostaliśmy oszukani po sprzedaży nieruchomości?

Pozostaje droga sądowa. Z art. 491 Kodeksu Cywilnego, jasno wynika, że w sytuacji, gdy kupujący dopuszcza się zwłoki w zapłacie, sprzedający może wyznaczyć mu odpowiedni dodatkowy termin do zapłaty. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu może odstąpić od umowy, to jednak nie powoduje przeniesienia własności. Kupujący może bowiem odmówić i wówczas sprawę rozstrzyga sąd, co jak wiadomo jest długotrwałym procesem.

Jeśli któraś ze stron transakcji będzie chciała z premedytacją oszukać drugą stronę to nadal jest jeszcze kilka luk prawnych dających taką możliwość. Dotyczy to zarówno sprzedających, kupujących, wynajmujących oraz najemców. Często takie działania egzekwowane już są z uwzględnieniem zapisów z kodeksu karnego. Niestety ewentualne kary włącznie z pozbawieniem wolności nie są gwarancją szybkiego odzyskania dóbr materialnych przez poszkodowaną stronę.

Inni czytali także: Agencja nieruchomości Warszawa – jak stworzyć swój ranking biur nieruchomości i wybrać najlepszą?

Korzystanie z usług agencji nieruchomości na pewno w tym aspekcie znacząco podnosi bezpieczeństwo. Oszukać jednocześnie jedną ze stron oraz biuro nieruchomości jest zdecydowanie trudniejsze. Transakcje wykonywane przy obsłudze doświadczonego pośrednika nieruchomości zdecydowanie odstraszają nieuczciwych uczestników rynku – ci zdecydowanie bardziej wolą sprzedawać, kupować bezpośrednio – bez agencji nieruchomości, bez postronnych świadków licząc na niewiedzę drugiej strony transakcji.

Najwięcej problemów włącznie z oszustwami związanymi z operacjami na rynku nieruchomości występuje podczas transakcji bezpośrednich, gdzie jedna ze stron nie jest doświadczona. Dotyczy to zarówno wynajmu jak i sprzedaży. W ogromnej przewadze działania te są zaplanowane i nie ma tutaj miejsca na pech czy przypadek. Proszę pamiętać, że w Polsce najczęściej kupujący wybiera notariusza oraz za niego płaci. Jeśli występują obawy co do bezpieczeństwa przejścia przez całą transakcję proponuję skorzystać z usług agenta nieruchomości. Nawet jeśli nie przez całą transakcję to przez jej część – włącznie z towarzyszeniem podczas aktu notarialnego czy już samej płatności. Pamiętajmy! Pośrednik ma także wewnętrzną motywację, aby wszystko zakończyło się sukcesem – także po wyjściu z kancelarii notarialnej. Od tego zależy czy otrzyma wynagrodzenie. Oszukać jednocześnie właściciela jak i doświadczonego agenta nieruchomości jest bardzo trudno a jeśli nawet do tego by doszło z winy pośrednika nieruchomości to zabezpiecza go polisa OC, która pokrywa ewentualne szkody.