Rozpoczęcie budowy na działce, która ma już swojego właściciela, może zdawać się błędem niemożliwym do popełnienia. Wbrew pozorom jest to powszechny problem. Nasuwa się więc pytanie: z czym wiąże się postawienie budowli w obrębie czyjejś nieruchomości? W poniższym artykule przychodzimy z odpowiedzią.
Budowa na nie swoim gruncie – możliwe rozwiązania
Niezależnie od tego jaki motyw działania przyświecał osobie stawiającej budowlę na nieswoim kawałku ziemi, można wybrnąć z tej sytuacji. W polskim prawie wprowadzono rozwiązania, które mają uregulować tę kwestię w oparciu o art. 232 k.c:
- Osoba trzecia, która postawiła budowlę na ziemi będącej czyjąś własnością, może wystąpić z żądaniem przeniesienia własności działki na siebie. Z tej opcji można skorzystać wówczas wtedy, gdy wartość wybudowanego obiektu przewyższa wartość działki. Korzyścią dla drugiej strony będzie otrzymanie odpowiedniego wynagrodzenia, którego wysokość powinna odpowiadać cenie rynkowej.
- Osoba będąca właścicielem gruntu może wysnuć swoje żądanie o wykupienie przez osobę trzecią gruntu. Cena powinna pokrywać się z wartością rynkową nieruchomości. To rozwiązanie można zastosować w przypadku, gdy postawiony na gruncie właściciela budynek przewyższa swoją wartością to, ile warta jest sama ziemia.
To, czy będzie można nadać tytuł prawny postawionej budowli, w dużej mierze zależy od dobrej wiary samoistnego posiadacza. Dlaczego? Właściciel ziemi może uznawać swoje prawo własności na tyle, że grono osób uprawnionych do wysuwania przeciwko niemu roszczeń, znacznie się zawęża. To błędne, ale uzasadnione okolicznościami przeświadczenie, na którego podstawie uznaje się przysługujące samoistnemu posiadaczowi prawo własności. Więcej na temat zależności między właścicielem ziemi a posiadaczem budowli znajdziesz pod adresem: https://smadwokaci.pl/aktualnosci/prawo-cywilne/budowa-na-cudzym-gruncie/.
Zwrot poniesionych nakładów
W sytuacji, gdy inwestor stawia budynek na nieswojej działce, może wystąpić o zwrot nakładów na nieruchomość. Lepiej jednak uniknąć sięgania po tego typu rozwiązanie w pierwszej kolejności. Zwrot, o którym mowa w art. 226 k.c, dotyczy tzw. nakładów koniecznych. Są one niezbędne do tego, aby uczynić budynek zdatnym do użytkowania. Takie roszczenie wysuwa osoba budująca na cudzym gruncie, która nie żąda przeniesienia na niego prawa własności nieruchomości. Kluczowa przy zwrocie poniesionych nakładów pozostaje kwestia wartości wzniesionego budynku. Ważne więc, by przewyższała ona wartość zagospodarowanej ziemi. Domagając się zwrotu nakładów koniecznych, należy ustalić różnicę między wartością rynkową działki a wartością rynkową zabudowy. Co istotne – tego porównania nie dokonuje się w chwili zakończenia stawiania budowli na cudzej działce, ale w momencie realizacji prawa wykupu.
Wzajemne roszczenia – jak im zaradzić?
Co poradzić w sytuacji, w której zarówno właściciel budynku, jak i posiadacz gruntu, domagają się uznania prawa własności? Warto mieć na uwadze, że uregulowanie stosunków możliwe jest na dwa sposoby.
Pierwszą opcją jest zawarcie wzajemnego porozumienia między stronami. Oznacza to, że zainteresowane osoby muszą podpisać akt notarialny, który doprowadzi do przeniesienia własności nieruchomości.
Drugą opcją jest złożenie pozwu i rozwiązanie sprawy na drodze sądowej. Ważne, aby nie zaprzestawać zbyt szybko prób, które zmierzają do zawarcia umowy między stronami. W przypadku wykluczenia możliwości ugodowego porozumienia się zainteresowanych osób samoistny posiadacz wytacza pozew przeciwko właścicielowi. O wyroku decydować będą czynniki takie jak: zeznania stron i świadków, operat szacunkowy oraz projekt podziału nieruchomości.
