Pensjonat na sprzedaż – stan turystyki
Turystyka w Polsce w ciągu ostatnich 10 lat przeżywała bardzo duży rozwój. Jako społeczeństwo się staliśmy coraz bardziej wymagającymi oraz świadomymi klientami, którzy wiedzą, że urlop oraz gwarantowana pogoda jest ograniczona. Nie chcemy tak cennego aktywa tracić na niesatysfakcjonujące nas spędzanie czasu. Pamiętam jak jeszcze kilkanaście lat temu jeździłem na wakacje w góry. Moim miejscem noclegowym był jeden z pokoi w domu jednorodzinnym, w którym byli także domownicy. Jeden poziom dla domowników drugi dla gości. 4 pokoje na piętro, jedna wspólna łazienka oraz kuchnia na poziomie -1. Dało się? Dało się :). W tych samych czasach były telefony stacjonarne w przedpokoju prawie każdego mieszkania, komórki dopiero przygotowywały się do bycia mniejszymi od cegły. I też dało się żyć.
W ostatnich latach w niektórych częściach Polski w sezonie zauważalna była wysoka nadpodaż turystów.
To właśnie ci spóźnialscy chcący spędzić chwilkę w popularnym miejscu zmuszeni byli „brać co jest” i ewentualne niedogodności były tłumione szczęściem,że w ogóle udało się być. Każdy trend się kiedyś zmienia i branża, która była cały czas w fali wzrostów może notować także spadki. I właśnie podczas takich spadków pierwsi liczą straty ci, którzy się do zmiany trendów nie zdążyli przygotować.
Inni czytali także: Atrakcje na Wyspach Zielonego Przylądka
Warto uczciwie ocenić, w jakiej kondycji jest nasz pensjonat. Nie oceniajmy jedynie ilością gości, choć to jest najistotniejsze może okazać się złudne.
Pensjonat na sprzedaż – jakie mogą być powody, że pojawiają się pensjonaty na sprzedaż?
Najczęściej po prostu biznes nie idzie. I tu nie musi być to wina pensjonatu, ale czynniki ludzkie, problemy z pracownikami, trudniejszy okres w życiu, brak skutecznej reklamy itd.
Innym powodem może być już znudzenie się tą pracą. Sprzedajemy gotowy, dochodowy biznes mając przy tym pomysł na pieniądze, które otrzymamy ze sprzedaży pensjonatu.
Jeszcze innym powodem może być właśnie świadomość konieczności wprowadzenia modernizacji, unowocześnienia. Nie każdy się na tym zna. Nie każdy to potrafi i nie każdy musi mieć na to wolne środki. Więc wtedy bezpieczniej wystawić pensjonat na sprzedaż i niech nowy nabywca zajmie się tym w taki sposób, jaki mu się najbardziej podoba.
Jeszcze inny powód jest taki, że w przypadku pensjonatów rodzinnych może się okazać, że dzieci nie chcą tym się zajmować a rodzice nie mają już na to sił i wolą przejść na spokojną, zasłużoną emeryturę. W takiej sytuacji także decydują się zaoferować swój pensjonat na sprzedaż. Turystyka pensjonatowa w Polsce odbywa się głównie w małych miastach bądź nawet wsiach, które po sezonie potrafią być puste. Młodzi często emigrują do dużych miast i stąd rodzice sami zostają z prowadzeniem biznesu.
Zobacz naszą nieruchomość: Działka na sprzedaż w górach
Sprzedam pensjonat – jak wyceniać?
Tutaj rzeczywiście zaczynają się kłopoty, gdyż w tej dziedzinie może być ciężko o najprostszą i najbardziej popularną metodę porównawczą. Czasami nie ma do kogo, albo do czego w sposób sensowny porównywać. Wyceniając w sposób odtworzeniowy możemy określić orientacyjną wartość nieruchomości. Proszę pamiętać, że taka kalkulacja nie oznacza, że rynek będzie zainteresowany nabyciem nieruchomości w tej cenie. Bo fakt, że wydaliśmy na ogrodzenie i balustrady 500 000 PLN tylko dlatego, że chcieliśmy mieć je ręcznie kute nie oznacza, że nabywca też to potrzebuje. Kolejny czynnik pomocny przy wycenie pensjonatu na sprzedaż jest zysk. Tylko uwaga. Chodzi tutaj o udokumentowany zysk a nie taki zapisany w zeszycie. Miałem do czynienia swego czasu bardzo często z deklaracjami dotyczącego zysku. O ile ja będąc osobą ufną i potrafiącą kalkulować najmy mogę w pewne informacje wierzyć o tyle nie mogę się tymi informacjami opierać podczas negocjacji z potencjalnym inwestorem. Jeśli natomiast mamy udokumentowane zyski z kilku ostatnich lat to można na ich podstawie kalkulować pensjonaty na sprzedaż jako sprzedaż biznesu, który generuje każdego roku np. 12% zysku.
Pensjonat sprzedam – kiedy rozpocząć sprzedaż?
Jeśli musimy sprzedać to nie ma na co czekać i trzeba się za tę sprzedaż zabrać. Dla inwestora najlepiej jest nabyć pensjonat w takim momencie, aby mógł z nim wejść w sezon. Utrzymywanie pustego pensjonatu przez kilka miesięcy martwego sezonu jest często niepotrzebnym kosztem. W zależności od przewidywanych ewentualnych prac remontowych oraz potencjału pensjonatu przygotowania do takiego sezonu mogą rozpocząć się odpowiednio wcześniej.
Inni czytali także: Hotel na sprzedaż – kiedy sprzedawać?
Pensjonat na sprzedaż – czyli jak sprzedać?
W tej dziedzinie w Polsce bardzo mało osób ma doświadczenie. O ile ze sprzedażą czy wynajmem mieszkania w prywatnym życiu wielu z nas miało do czynienia, o tyle całymi pensjonatami mało kto się zajmował. Nie ma także w Polsce na tyle silnej grupy hotelowej, która podobne działania wykonywałaby w sposób cykliczny. Według mnie należy wykluczyć robieniem tego co w przypadku indywidualnej sprzedaży kawalerki, czyli zrobienia zdjęć najnowszym smartfonem, opisania ilości łóżek i pokoi oraz emisji na portalu olx z nagłówkiem „okazja, sprzedam pensjonat” lub „piękny pensjonat sprzedam” Oczywiście takie działania nie wykluczają, że pojawi się ktoś chętny, ale z mojego doświadczenia taka sprzedaż czasami była mało korzystna dla właścicieli. Pensjonaty na sprzedaż to mimo wszystko dość ograniczona grupa nieruchomości. Jeśli ktoś czegoś takiego szuka to w ciągu kilku godzin pozna wszystkie oferty będące w internecie. Jeśli nie zrobimy na tej osobie wrażenia to nie oczekujmy, że po 3 miesiącach jednak coś na niej zrobi to wrażenie. Najczęściej wrażenie wtedy zrobi jedynie coraz niższa cena. Pensjonat na sprzedaż powinien zostać w taki sposób zaprezentowany, aby osoby rozważające taki zakup zakochały się w nim. Jest grupa ludzi zmęczonych już pracą w korporacjach dużych miast i często takie osoby decydują się zebrać oszczędności wyjechać z miast i zająć się turystyką. Tam są bardzo ważne emocje, ponieważ to jest ich nowa pasja. Dlatego tak istotne jest fachowe przedstawienie takiej oferty oraz umiejętne dotarcie do potencjalnych poszukujących. Druga grupa potencjalnych nabywców to inwestorzy. Dla nich pensjonat na sprzedaż to zero pasji tylko zysk. Pierwszą kalkulacją w takim przypadku jest arkusz kalkulacyjny i analiza zysków. Ponieważ kierują się głównie zyskiem to będą chcieli zacząć od jak najtańszego zakupu.
Pensjonat na sprzedaż czy warto zatrudnić do tego agencję nieruchomości?
Warto, ale tutaj bardziej bym się nastawiał na konkretnego agenta nieruchomości. Dobry agent nieruchomości wspierany skuteczną agencją nieruchomości może świetnie połączyć prezentowanie oferty z prezentowaniem nieruchomości. W obecnych czasach patrzyłbym na wszechstronność agenta nieruchomości czy całej agencji. Cennym doświadczeniem są tutaj na pewno nieruchomości komercyjne czy nieruchomości zagraniczne, turystyczne. Warto zobaczyć także jak agencja nieruchomości aktualnie prezentuje oferty. Może ma swój kanał na YouTube? Albo może na instagramie? Czy warto zlecać pensjonaty na sprzedaż wielu agencjom nieruchomości jednocześnie? Absolutnie odradzam takich działań. Po pierwsze żadna nie da z siebie 100% bo będzie wolała zająć się nieruchomościami, które ma na wyłączność a po drugie ogromną krzywdę można zrobić pensjonatowi. Gdy 4 agencje będą to promowały w internecie to nagle będzie się on pojawiał wszystkim i wszędzie – dając informację nabywcom, ze coś z nim chyba jest nie tak skoro nadal nie został sprzedany. Każdy nabywca nieruchomości lubi mieć przeświadczenie, że nabył coś okazyjnie, coś wyjątkowego. I to właśnie zawodowi agenci nieruchomości starają się wykreować.
Zobacz naszą inwestycję: Domy w Rajszewie na sprzedaż
