Bezpośrednia sprzedaż działki (reklama na własną rękę) czy sprzedaż działki z pomocą profesjonalnej agencję nieruchomości? Chciałbym napisać, że w takim zdaniu zawarty jest dylemat typowego właściciela sprzedającego działkę, ale byłoby to spore nadużycie. Dlaczego? Bo większość właścicieli zaczyna od sprzedaży działki na własną rękę, lokalnie.
Czy jest to najlepszy sposób na podniesienie zysku i skrócenie czasu sprzedaży działki? Nie zawsze.
Sprzedaż działki – reklama lokalna na własną rękę
Zobacz nasze oferty działek na sprzedaż
Z czego bierze się tak duża motywacja do sprzedaży działki bez pomocy agentów nieruchomości? Prawdopodobnie z chęci „zaoszczędzenia” na wynagrodzeniu agenta. Słowo „zaoszczędzania” celowo zostało tu wzięte w cudzysłowie, ale o tym nieco później. Przypuszczalnie każdy sprzedający, gdy decyduje się na sprzedaż działki, zakłada, że do transakcji prędzej czy później dojdzie, tak „po prostu” – i na pewno będzie to prędzej, niż później. „Więc po co płacić komuś obcemu kilka procent od wartości sprzedaży„? Rozpoczynają się więc próby znalezienia klienta na własną rękę. Na granicy działki wbijany jest kołek z planszą „sprzedam działkę”, numerem telefonu, a na portalach z darmowymi ogłoszeniami dodawane są oferty zakończone często sakramentalnym „agentom dziękuję”. W pierwszych chwilach telefon dzwoni często (swoją drogą najczęściej dzwonią właśnie agenci nieruchomości). Później ogłoszenie na portalach przesuwa się coraz niżej i niżej, gdyż stale dodawane są kolejne, nowsze ogłoszenia innych sprzedających i agencji nieruchomości. Zainteresowanie spada, telefon dzwoni coraz rzadziej. U niektórych zaczyna się etap obniżania ceny – z brakiem entuzjazmu, bo przecież sąsiad mówił, że „podobną działkę sprzedał drożej”. Jest to etap, który nie wiadomo, ile potrwa. Niekiedy też pojawiają się zgrzyty z rodziną. Krewni chcieliby kupić działkę, ale liczą na 50% rabatu, no bo przecież „są z rodziny„.
Inni czytali także: Case study – Działka budowlana niedaleko Mszczonowa i S8
Sprzedam działkę bezpośrednio. Pytanie kiedy i za ile? Dwa najbardziej prawdopodobne scenariusze
Problem ustalenia wartości i co za tym idzie ceny działki, jest kluczowym i pierwszym problemem, z jakim zetknie się sprzedający. Możliwe zakończenia historii w tym zakresie są trzy, z czego dwa niekorzystne, a trzecie, choć teoretycznie występuje, to bardzo trudno je wyodrębnić i stwierdzić. To sprzedaż za „najlepszą cenę”. W czym tkwi problem? Nigdy nie mamy pewności, czy cena, którą chcieliśmy osiągnąć (i którą ostatecznie osiągnęliśmy), jest najlepszą z możliwych. A może, gdyby dotrzeć do większego grona osób, to pośród nich trafiłaby się taka, która skłonna byłaby zapłacić dużo więcej? Wróćmy jednak do dwóch pierwszych, niekorzystnych dla sprzedającego wariantów ceny:
Zbyt wysoka cena. To powszechny błąd, popełniany najczęściej, gdy cenę samodzielnie określa sprzedający. Decyzję podejmuje na podstawie cen „podobnych” działek na portalach (podobnych, ale nie do końca, bo przecież jego działka „jest wyjątkowa”). Cena z reguły jest z góry zawyżona, gdyż prawie wszyscy dodający oferty na portalach dodają do ceny, którą chcą uzyskać tzw. margines negocjacyjny (z reguły kilkanaście procent więcej). Zawyżoną ceną sugerują się następni dodający oferty i następni. Cena jest oderwana od realiów, więc chętnych na zakup brakuje.
Zbyt niska cena. Ta z kolei owocuje szybkim „sukcesem”, czyli szybką sprzedażą. Właściciel wyznacza cenę, która wydaje mu się odpowiednia, jednak obiektywnie, na rynku jest za niska. W rezultacie działka została sprzedana szybko, jednak za cenę, która mogłaby być pewnie wyższa. Inaczej mówiąc, cena sprzedaży jest zaniżona.
Inni czytali także: Cena za metr działki – najczęstsze błędy popełniane przez sprzedających
Sprzedaż działki z pomocą agenta nieruchomości
Zastanówmy się nad kilkoma korzyściami, jakie może przynieść zdecydowanie się na sprzedaż działki z pomocą agenta nieruchomości (nie nad wszystkimi, bo w jednym wpisie nie jesteśmy w stanie tego omówić):
- Mniejsze ryzyko popełnienia błędu przy wycenianiu działki. Agencje nieruchomości korzystają z narzędzi ułatwiających trafniejsze określenie cen nieruchomości. Mają też dane z własnych, archiwalnych transakcji, mogą również korzystać z danych innych pośredników, zaprzyjaźnionej agencji. W efekcie, szanse sprzedającego na popełnienie błędu zaniżonej lub zawyżonej wyceny są mniejsze
- Większe szanse na profesjonalnie przygotowane ogłoszenia (opisy, zdjęcia, wideo)
- Korzystając z pomocy dobrej agencji, sprzedający ma szansę, że uniknie najczęściej popełnianych błędów w ogłoszeniach o sprzedaży działek
- Przeniesienie ciężaru negocjacji z rodziną i znajomymi na agenta (łatwiej mu oprzeć się naciskom zmierzającym do obniżenia ceny „po znajomości”, co nie jest w interesie zbywcy). Z pozoru może się to wydawać dziwne, bo przecież odesłanie kogoś z rodziny do naszego agenta teoretycznie mogłoby być odebrane jako swoisty nietakt. Jednak można to zrobić, podając racjonalne powody, np. „Nie odpowiem Ci na pytanie o cenę, za to dam Ci kontakt do mojego agenta, on ma już rozpoczęte rozmowy z kilkoma klientami więc lepiej zna sytuację„.
- Dotarcie z ogłoszeniem do większej liczby odbiorców – to szanse na uzyskanie od potencjalnych klientów propozycji wyższej ceny
- Jeśli agencja przygotowała ofertę poprawnie, to już od pierwszego dnia można spodziewać się wzmożonego zainteresowania.
- Kupujący nie płaci za dodanie ogłoszeń w najlepszych portalach, które coraz więcej liczą sobie z reguły za miesięczną emisję oferty. Ten koszt ponosi agencja.
- To jeszcze nie koniec. Agent skorzysta też bazy klientów agencji, która dobierze potencjalnych kupców trafniej, bo ma wiedzę odnośnie ich zapotrzebowania i możliwości finansowych. Im więcej chętnych tym większa szansa na to, że będą się „licytowali”.
Poniżej przykładowa prezentacja naszej działki na sprzedaż
